Hrvatsko tržište nekretnina posljednjih godina prolazi kroz značajne promjene. Nakon razdoblja snažnog rasta cijena smanjuje se broj realiziranih kupoprodaja. Prema podacima Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, tijekom 2025. godine u Hrvatskoj je ostvareno 88.395 kupoprodaja nekretnina, što je 21,7 posto manje nego godinu ranije.
Ličko-senjska županija pritom nije jedinstveno tržište. Obalni dio županije, Otočac, Gospić i ruralna područja Like razlikuju se po cijenama, ponudi i profilu kupaca. U unutrašnjosti županije tržište ne čine samo stanovi i obiteljske kuće. Prema službenom Pregledu tržišta nekretnina za 2025. godinu, poljoprivredno zemljište bilo je najčešći predmet kupoprodaje u Ličko-senjskoj županiji sa 602 transakcije, a slijedilo je građevinsko zemljište sa 446 kupoprodaja.
No službene brojke ne pokazuju što se događa kada konkretna kuća, imanje ili zemljište dođu na tržište. Tko danas kupuje u Lici, što se traži, koliko se kupuje kreditom, a koliko gotovinom te koji problemi najčešće zaustavljaju ili usporavaju kupoprodaju?
O tome smo razgovarali sa Silvijem Oreškovićem, agentom za nekretnine s višegodišnjim iskustvom u ovom poslu.
Silvio je rođen u Otočcu, gdje je završio srednju školu i živio s roditeljima. Iako danas s obitelji živi u Rijeci, dobro poznaje Otočac, Gacku i šire ličko područje, a iza sebe ima veliki broj realiziranih prodaja nekretnina u Lici.
Od 2021. godine licencirani je agent te je radio za neke od najvećih agencija za nekretnine u Primorsko-goranskoj županiji i šire. Nekoliko godina zaredom dobio je priznanja za Agenta godine u različitim kategorijama. Danas posluje kroz vlastiti PRIME real estate i surađuje s riječkom agencijom Mediator Nekretnine.
Iskustvo stečeno na različitim tržištima, uz osobnu povezanost s Otočcem i Likom, daje mu dobar uvid i u specifičnosti tržišta nekretnina na ovom području.
Koliko se nekretnina u Lici danas kupuje putem stambenih kredita, a koliko za gotovinu?
Kod starijih kuća i imanja u Lici još uvijek prevladava kupnja gotovinom. Kupci su najčešće ljudi koji su prodali stan u gradu, imaju ušteđevinu ili sredstva iz inozemstva. Kredit je češći kod stanova u Otočcu i Gospiću te kod novijih kuća za stalni život, gdje kupuju mlade obitelji.
Razlog nije samo u kupcima, nego u samim nekretninama. Velik dio starijih ličkih kuća u stanju u kojem se nalaze ne može biti instrument osiguranja za banku. Banka za kuću traži zemljišnoknjižni izvadak, energetski certifikat, izvod iz katastra i posjedovni list te dokaz legalnosti, odnosno građevinsku dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju i uporabnu dozvolu, a za građevine izgrađene prije 15. veljače 1968. odgovarajući dokaz za te objekte.
Ako se broj čestice u zemljišnim knjigama razlikuje od onoga u katastru, traži se i identifikacija čestica. Za staru kuću naslijeđenu kroz tri generacije rijetko je sve to uredno odjednom.
Najčešće prepreke banci su objekt koji nije upisan u zemljišne knjige ili je upisan drukčije od stvarnog stanja, primjerice zbog dogradnje ili pomoćnih objekata, neprovedena ostavina, veći broj suvlasnika te neusklađenost katastra i gruntovnice.
Postoji i jedna manje poznata prepreka: banka kreditira prema procjeni ovlaštenog procjenitelja, a ne prema dogovorenoj cijeni. U ruralnim sredinama procjene su često konzervativnije pa kupac mora osigurati više vlastitog učešća nego što je očekivao.
Energetski certifikat – koliko je čest problem i kako se rješava?
Kod starijih nekretnina u Lici susrećem se s tim vrlo često. Mnogi vlasnici, posebno oni koji su kuću naslijedili ili žive u inozemstvu, jednostavno ne znaju da im je certifikat potreban ili misle da se ne odnosi na staru kuću.
Obveza je jasna. Od 1. siječnja 2026. uređuje je novi Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/2025). Vlasnik je dužan pribaviti certifikat prije prodaje, predati ga kupcu te ga predočiti mogućem kupcu, a u oglasu mora biti naveden energetski razred. Certifikat vrijedi deset godina od izdavanja.
Nedostatak certifikata u pravilu odgađa kreditnu kupnju jer ga banke traže kao dio obvezne dokumentacije. Sve banke izričito traže energetski certifikat na predugovoru, ne stariji od deset godina, za sve nekretnine koje se uzimaju kao instrument osiguranja. Bez njega obrada kredita ne ide dalje.
Dobra je vijest da je certifikat najlakši problem u cijeloj priči. Rješava se angažmanom ovlaštenog certifikatora i to je posao od nekoliko dana, a ne mjeseci. Pravi problem nastaje kada se ispod certifikata krije pitanje legalnosti, jer energetski certifikat prikazuje isključivo energetska svojstva zgrade i ne dokazuje njezinu zakonitost. Važno je znati i da certifikat treba izraditi i za kuću koja je još u postupku legalizacije.
Kod ruševnih kuća situacija je drukčija. Za nedovršenu zgradu koja se očito ne može koristiti, primjerice bez prozora i vrata, certifikat nije potreban. No takvu nekretninu banka ionako teško prihvaća kao zalog pa se kupnja rješava gotovinom ili kreditom uz zalog na drugoj nekretnini. Neke banke tu mogućnost izričito predviđaju, uz obvezu dostave certifikata i za zamjensku nekretninu.
Moj savjet prodavateljima je jednostavan: certifikat se naručuje prije objave oglasa, a ne kada se pojavi kupac s kreditom. Tako se izbjegne situacija da kupac odustane jer mu je istekao rok iz predugovora.
Kakve nekretnine u Lici najčešće imate u upitima?
Najviše upita dolazi za stare ličke kuće s velikom okućnicom, imanja s više čestica, građevinska zemljišta u blizini Gacke i prema Plitvicama te kuće za odmor s bazenom koje kupci planiraju iznajmljivati.
Sve je veći interes i za kuće za stalni život, i to od ljudi koji rade na daljinu ili se vraćaju u kraj.
Tko su najčešći kupci, domaći ili strani?
Pretežno domaći. To su kupci iz Zagreba, Rijeke i primorja, a nedavno su i kupci s područja Dalmacije otkrili ljepote Like. Tu su i povratnici te ljudi ličkog podrijetla iz dijaspore koji žele vlastito mjesto u kraju iz kojeg su im roditelji.
Stranci su prisutni, najčešće iz Slovenije, Njemačke i Austrije, ali u manjem broju.
Koji su najčešći problemi s dokumentacijom kod starijih kuća i imanja?
Na prvom mjestu je neprovedena ostavina, često uz nasljednike razasute po svijetu koje je teško okupiti za potpis. Slijede neusklađenost katastra i zemljišnih knjiga, neupisani objekti ili dogradnje, pristup parceli preko tuđe čestice bez upisanog prava služnosti te čestice koje se prema prostornom planu ne nalaze u građevinskoj zoni, iako kupac na njima planira gradnju.
Zato uvijek savjetujem da se prije kapare provjeri i prostorni plan, a ne samo vlasnički list.
Koliko su očekivanja vlasnika udaljena od cijene koju tržište prihvaća?
Često značajno. Vlasnici cijenu formiraju prema emocionalnoj vrijednosti, uloženom trudu ili onome što je susjed tražio, a ne prema onome što je netko zaista platio.
Tržište plaća dokumentirano stanje. Nekretnina realne cijene s urednim papirima prodaje se u razumnom roku. Precijenjena nekretnina stoji, gubi na atraktivnosti i na kraju se prodaje ispod cijene koju je mogla postići da je od početka realno postavljena.
Koliko na prodaju utječu pristupni put, priključci, legalnost i uredno vlasništvo?
Presudno. Uredno vlasništvo i legalnost određuju tko uopće može kupiti nekretninu: svi kupci ili samo oni s gotovinom. Time izravno određuju i cijenu.
Pristupni put mora biti javni ili upisan kao služnost jer bez toga kupac s kreditom praktički otpada. Kod priključaka kupci danas pitaju vrlo konkretno: je li voda iz javnog vodovoda ili iz cisterne, kako je riješena odvodnja, ima li struje na parceli.
Dvije kuće iste veličine na istoj lokaciji mogu imati bitno različitu vrijednost samo zbog tih nekoliko papira.
Razgovor sa Silvijem Oreškovićem pokazuje koliko se tržište nekretnina u Lici ne može promatrati samo kroz cijenu kvadrata. Kod starijih kuća i imanja jednako su važni vlasništvo, legalnost objekta, pristupni put, priključci i usklađenost dokumentacije. Upravo ti detalji mogu odlučiti hoće li zainteresirani kupac nekretninu doista moći kupiti, osobito ako ovisi o stambenom kreditu.
S druge strane, interes za stare ličke kuće, veće okućnice, zemljišta i nekretnine za stalni život pokazuje da se mijenja i profil kupaca. Za vlasnike koji razmišljaju o prodaji zato je prvi korak prilično jasan: prije određivanja cijene i objave oglasa provjeriti što zapravo prodaju – ne samo na terenu, nego i na papiru.
